[스타데일리뉴스=황규준 기자] 매매가 대비 전세보증금이 비슷하거나 오히려 높아 집을 팔아도 전세보증금을 돌려받지 못하는 것을 일명 '깡통전세'라고 한다. 매매가 대비 전세가의 비율을 '전세가율'이라고 하는데, 통상적으로 전세가율이 80%를 넘어가면 깡통전세의 위험이 있다고 판단한다. 국토교통부가 발표한 자료에 의하면 수도권 읍면동 지역 4곳 가운데 1곳의 빌라가 깡통전세 위험이 있는 것으로 나타났다.

깡통 전세 사기의 경우 피해자 4명 중 3명이 20~30대로, 갓 취업한 청년이거나 예비 신혼부부 등 상대적으로 주거취약계층인 경우가 대부분이어서 그 피해가 극심한 것으로 알려졌다. 전세가율이 80%를 넘어가면 임대차 계약을 하지 않는 것이 가장 확실한 방법이지만 전세매물을 구하는 과정에서 현실적으로 쉽지 않다. 그렇다면 임차인 입장에서 보증금을 떼이지 않으려면 어떤 노력을 해야 할까.

우선 임대인의 미납세금을 확인해야 한다. 임대인의 국세가 체납된 경우라면 임차인의 전세보증금 반환채권보다 국세 채권이 우선 변제대상이다. 하지만 문제는 국세 체납의 경우, 임차인이 계약 당시에 임대인의 국세 체납 여부를 전혀 알 방법이 없다는 것이다. 미납세금은 시중은행이나 사인 간의 채권과는 달리 국세청이 부동산을 압류하기 전까지는 부동산등기부에 공시되지 않는다. 이에 대해 법무법인 로윈 조세영 변호사는 “임대차계약시 임대인의 '국세완납증명서'와 '지방세완납증명서'를 요구하여 확인하는 것이 좋다. 하지만 임대인 입장에서는 이를 임차인에게 보여줘야할 법적의무가 없기 때문에 거절할 수 있다. 따라서 임차인으로서는 혹시 모를 사태에 대비해 물건이 의심스럽다면 임대차계약을 체결하지 않는 것 외에는 달리 이렇다할 방법이 없는 상황”이라고 밝혔다.

임대인의 기망행위를 막는 조치를 하는 것도 중요하다. 임대차계약을 체결하고 전입신고 및 확정일자를 받게 되면 주택임대차보호법에 따라 다음날 0시부터 대항력이 발생한다. 그런데 근저당권은 설정일 당일부터 효력이 발생하는데, 일부 임대인은 이러한 점을 악용해 임차인과 임대차계약을 맺은 뒤 전입일에 물건에 근저당권을 설정하여 임차인의 보증금을 후순위채권으로 만들어고 떼먹는 경우가 있다. 이에 대해 조세영 변호사는 “임대차계약을 체결할 때는 잔금일(전입일) 다음 날까지 임대인이 임차인의 동의없이 근저당권 등 제한물권을 설정하지 않도록 하는 특약을 설정해야 한다.”고 조언했다.

조세영 변호사는 “전세보증금을 지키는 가장 확실한 방법은 전세보증보험에 가입하는 것이다. 주택의 경매 낙찰가격이 시세보다 낮은 상황 등을 고려하면 전세가율이 80%를 넘어가면 보증금을 떼일 우려가 크기 때문에 전세보증보험에 가입이 가능한 주택을 찾는 것이 좋다.”고 설명했다. 

전세보증보험에 가입하면 임차인이 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못할 경우, 보험사에서 전세보증금을 임차인에게 우선 지급하고, 보험사에서는 임대인에게 구상권을 청구한다. 임차인 입장에서는 전세보증보험에 가입하면 임대인의 자력과 별개로 전세보증금을 반환받을 수 있으므로 가장 확실한 방법이다. 전세보증보험에 가입하기 전에는 보험료나 보장범위 등을 꼼꼼하게 확인해야 한다.

끝으로 조세영 변호사는 “위와 같은 노력에도 불구하고 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못했다면 임차인은 임대인에 대하여 전세보증금 반환소송을 제기하여 전세보증금을 반환받아야 한다. 이때 전세보증금을 돌려받지 못한 채로 이사를 가야하는 상황이 발생할 수 있는데, 그러한 경우라면 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 해야 한다. 전세보증금반환 문제는 개인이 처리하기에는 한계가 있을 수 있으니 관련 경험이 풍부한 변호사의 조력을 받아 문제를 해결하는 것이 도움이 된다.”고 당부했다.