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전세사기ㆍ깡통전세ㆍ주택임대차 분쟁 증가… 계약서 작성 유의점과 실질적 법률대응
2021년 11월 25일 (목) 12:18:32
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황규준 기자 news@stardailynews.co.kr

[스타데일리뉴스=황규준 기자] 한국자산관리공사 자료에 따르면, 집주인 세금 체납 때문에 전세보증금을 돌려받지 못한 세입자가 최근 5년간(2016년- 2020년) 9백여 명에 달하는 것으로 드러났다. 총 금액이 330억 원을 넘어가는 상황. 임차인 중 179명은 전세금을 전혀 돌려받지 못한 것이 밝혀졌다.

이러한 사례를 방지하기 위한 대책으로 임대차 계약 체결 전 임대인의 세금체납 여부를 확인할 수 있는 미납국세 열람제도가 있으나, 자료 열람을 위해서는 임대인 동의가 필요하기 때문에 사실상 무용지물이다.

   
▲ 법무법인 인화 김윤희 변호사

‘깡통전세’도 전세사기 소송을 부르는 현상으로 대두되고 있다. 깡통전세란 집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금이 집값에 육박해 시장이 침체되면서 집값 시세가 하락하고, 이로 인해  세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 말한다. 일반적으로 주택 담보 대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70퍼센트 이상이면 깡통 전세로 본다.  

최근 부동산 시장 변동으로 전셋값이 꾸준히 상승하면서, 깡통전세로 인한 불안감도 높아지고 있는 것. 즉 즉 전세를 들어 살고 있는 집이 경매에 부쳐 진다고 해도, 매매가가 전세가에 비해 많지 않고, 때로는 적을 수도 있기 때문에 전세보증금을 되돌려 받지 못할 위험에 처할 수 있는 것이다.

법무법인 인화 김윤희 변호사는 “이처럼 집주인 세금 미납, 집값 상승, 부동산 정책 변화 등 다양한 이유로 집주인이 세입자에게 전세금을 제 때 지급하지 못하는 전세사기가 증가하고 있다”며 “전세사기분쟁이 심화되면서 이를 규제해야 한다는 목소리가 높아지고 있다”고 밝혔다.

그렇다면 전세사기 소송을 막기 위해서는 무엇을 해야 할까. 김윤희 변호사는 ‘계약서 작성’ 시 조항을 꼼꼼하게 확인해야 한다고 강조한다.

임대차계약 시 철저하게 확인할 사항

전세임대차 계약 시 임대인의 체납 정보 및 권리관계를 철저하게 확인해야 한다. 또한 깡통전세 피해를 막기 위해 집을 구할 때 ‘등기부등본’을 확인해야 한다. 계약 전 등기부등본을 확인하여 근저당 금액을 확인하고, 근저당 금액이 매매가의 20퍼센트가 넘는다면 부동산 계약을 피하는 것이 현명하다.

부동산 계약 후에는 전입신고, 확정일자를 받아야 한다. 전입신고를 하면 우선변제권을 획득할 수 있고, 집이 경매에 부쳐지면 전세금을 보호할 수 있기 때문이다.

김윤희 변호사는 ‘전세보증보험 가입’도 한 가지 방법이라고 전한다. 전세보증보험은 전세 계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품이다. 주택도시보증공사와 주택금융공사에서 취급하는 상품으로, 임차한 집이 경매로 넘어가도 전세보증금반환 보증에 따라 전세금을 받을 수 있다.

김윤희 변호사는 “전세보증보험에 가입하면 전세 가격이 하락하여 전세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 때, 기관에서 전세금을 보증한다”며 “이후 기관이 채권자로서 집주인에게 보증금을 돌려받는 것”이라고 설명한다.

이전에는 세입자가 전세보증보험을 가입할 때 집주인 동의가 필요했으나 2018년부터 동의 절차가 폐지됐다.

김윤희 변호사는 “임대차 계약 전, 충분한 대비를 하지 못했거나 제때 대응방안을 세우지 못했다면 전세보증금반환 청구소송을 진행하는 것도 방법”이라며 “전세금반환청구소송을 통해 권리를 확보해야 하며, 승소하더라도 보증금을 반환받지 못하면 경매 신청을 해야 한다”고 말했다.

이렇게 전세 사기는 집주인의 고의에 의해 이루어질 수도 있지만, 사정상 반환이 어려운 경우도 있다. 때문에 전세 사기에 휩싸였다면 현 상황을 법적으로 명확하게 분석하고, 상황에 맞는 실질적인 전략적 법률 대응을 해야 할 것이다.

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