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[조하영 변호사의 법률칼럼] 비싸진 '복비', 직거래로 아끼기 전에 알아두어야 할 사항은?
2020년 12월 29일 (화) 13:59:27
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[스타데일리뉴스] 최근 아파트 시세가 요동치면서 시세차익을 얻기 위해 아파트를 매도하려는 사람도, 더 오르기 전에 내 집 장만의 꿈을 마련하려는 사람도 늘어나고 있다.

그런데, 몇 년 전 거래할 때보다 중개수수료, 소위 '복비'라 부르는 비용이 생각보다 너무 많이 올라 당황하는 경우가 많다. 이는, 중개수수료가 공인중개사법 등에 따라 거래금액 기준으로 정해지기 때문이다. 즉, 거래금액이 클수록 중개수수료 또한 상승하므로, 아파트 시세가 현저히 상승한 만큼 중개수수료도 상승하는 것이다.

   
▲ 교연 조하영 대표변호사

이러한 중개수수료 부담을 덜고자 최근에는 아파트 매매를 공인중개사 없이 직거래로 진행하려 하는 사람들이 늘어나고 있지만, 시세보다 낮은 가격에 매물을 내어놓은 척하면서 여러 사람들을 상대로 부동산을 매도하고 계약금만 받아 챙긴 후 잠적하는 등 직거래로 인한 사기 피해를 입는 경우 또한 늘어나고 있다. 수백만 원, 많게는 천만 원 이상 지출되는 중개수수료를 절약하기 위해서 직거래를 선택했다면 적어도 아래의 사항을 꼼꼼히 살펴보고 신뢰할 수 있는 경우에만 매매계약을 체결하는 것이 좋다.

먼저 매도인의 신분증과 매매목적물의 등기사항전부증명서(이하 등기부등본) 갑구에 기재된 소유권자가 동일한지 살펴보아야 한다. 등기부등본은 누구나 정확한 주소만 알고 있다면 대법원 인터넷등기소를 통해 열람, 발급받을 수 있으며, 신분증의 진위 여부 또한 정부 24 홈페이지를 통해 확인할 수 있다. 매도인의 가족 등 대리인과 거래하는 경우에는 반드시 매도인 본인의 신분증과 위임장, 위임장에 날인된 인감도장과 인감증명서를 확인해야 하며, 특히 인감증명서의 경우 발급 날짜가 지나치게 과거의 것이 아닌지도 확인해 보아야 한다.

또한 등기부등본을 통해 매수하고자 하는 건물에 근저당권, 가압류, 가처분 등 설정 등기 여부를 확인하고, 해당 채무에 관한 구체적인 합의의 내용(잔금 지급 전까지 등기 말소, 매수인이 인수 등)을 매매계약서에 특약사항으로 기재하는 것이 안전하다.

매매계약서 작성 시에는 매매목적물의 주소, 면적, 가격 등 정보가 사실과 다르게 기재되어 있지않은지를 살펴보고, 조금이라도 등기부등본과 다르게 기재된 부분이 있다면 반드시 정정하여야 한다. 또한 벽지, 장판 교체, 하자 보수 등에 관하여 매도인이 약속한 것이 있다면 이러한 내용 또한 구두 약속만을 신뢰하지 말고 반드시 매매계약서에 함께 기재하여 추후 매도인이 이를 이행하지 않는 경우 이행을 청구할 근거로 활용할 수 있도록 대비하여야 한다.

매매대금의 지급은 매매계약서에 기재된 매도인과 매수인 명의로, 거래내역을 확인할 수 있는 계좌이체 등의 방법으로 하는 것이 안전하며, 지급 사실을 확인할 수 있는 영수증을 작성하여 보관해 둘 것을 권한다. 영수증에는 지급한 날짜와 금액, 지급 목적(계약금, 중도금, 잔금 등)을 함께 기재하면 추후 사실관계의 확인에 도움이 된다.

보통 잔금의 지급과 동시에 소유권이전등기에 필요한 서류를 매도인으로부터 교부받는다. 등기권리증, 매도용 인감증명서, 양도신고확인서, 매도인의 등기부등본, 위임장을 빠짐없이 교부받았는지 확인하고 매도용 인감증명서에 매수인의 성명, 주민등록번호, 주소가 정확히 기재되어 있는지도 확인하여야 한다.

잔금을 지급하기 전에 먼저 매도인이 필요서류를 모두 준비해 왔는지부터 살펴보고, 매도인이 '나중에 가져다주겠다.'등 필요서류의 확인을 회피하는 경우에는 잔금의 지급을 잠시 보류하고, 다시 한번 구체적인 사실관계를 알아봐야만 피해를 예방할 수 있다. 또한 잔금 지급 당일에 등기부등본을 한 번 더 발급받아 매매계약 체결 당시와 변경된 사항이 없는지를 확인해 보는 절차도 반드시 필요하다.

부동산 매매에 관한 사기를 당하는 경우 그 피해액이 매우 커, 형사처벌까지 받게 하더라도 피해를 회복하기는 쉽지 않은 편이다. 중개수수료를 아끼려다 집값을 잃는 큰 피해를 입지 않도록 기원하며, 부동산 직거래를 고려하고 있다면 매매목적물의 권리관계와 매매계약 당사자에 대하여 면밀히 살펴보고 거래 내용은 가능한 한 쌍방의 서명이나 도장을 날인한 서류 등으로 작성한 뒤 보관하여 슬기로운 부동산 거래를 할 수 있기를 바란다.

▲ 의정부 법률사무소 교연 조하영 대표변호사

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