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[조하영 변호사의 법률칼럼] 지역주택조합 아파트(3) 더 늦기 전에 탈퇴하려면?
2020년 08월 03일 (월) 14:46:28
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[스타데일리뉴스] 본 칼럼을 읽는 독자들 중에는, 이미 지역주택조합에 가입한 후 관련 정보를 찾아보던 중 본 칼럼을 접하게 된 분들도 계실 것이다. 이제 와서 계약서를 읽어보니 아주 작은 글씨로 ‘계약금은 반환하지 않음’ 이라던가, ‘임의로 탈퇴할 수 없다.’ 라는, 돌이킬 수 없을 것 같은 조항들이 쓰여 있다. ‘계약서를 작성할 때 제대로 읽어볼 걸, 왜 상담원은 이런 내용이 있다는 것을 알려주지 않았지’라며 화도 내고 후회도 해 보지만, 이미 계약을 취소할 수 없다는 불안감이 들게 된다.

결론부터 말하자면, 대부분의 지역주택조합은 가입한 뒤엔 탈퇴하기가 쉽지 않고, 탈퇴하더라도 이미 납부한 조합비를 돌려받기는 더욱 쉽지 않다.

   
▲ 교연 조하영 대표변호사

지역주택조합은 크게, 관할 지자체의 설립 인가를 받기 전인 ‘추진위원회’ 단계와 설립 인가를 받은 이후인 ‘주택법상 지역주택조합’ 단계로 나눌 수 있다. 추진위원회 단계의 경우, 민법상 비법인사단에 해당되는지, 조합에 해당되는지가 문제되며, 이는 특히 소송상 상대방을 결정함에 있어 중요한 요소이다.

다만 최근에는 민법상 비법인사단의 법리에 따라 해석하기로 한다는 조항 및 임의탈퇴를 금지하는 조항을 추진위원회를 당사자로 하는 조합가입계약서에 넣는 경우가 일반적이다.

임의탈퇴를 금지하는 규약이 있는 비법인사단인 추진위원회나, 주택법상 지역주택조합의 경우 단순한 변심, 사업 지연, 조합비 추가 발생 등을 원인으로 탈퇴하는 것은 불가능하다. 즉, 추진위원회나 지역주택조합 측에 어떠한 잘못이나 과실이 있다는 점을 원인으로 하여, 그에 대한 책임을 물으면서 탈퇴 및 기지급한 조합비의 반환을 청구할 수밖에 없다.

추진위원회나 지역주택조합이 조합 사업을 할 능력이나 의사 없이 조합원을 모집하였거나, 조합원을 모집하는 과정에서 허위∙과장된 사실을 고지하여 해당 조합에 가입하도록 한 경우, 조합원은 민법 제110조에 의하여 조합가입계약을 취소하고 기지급한 조합비에 대한 부당이득반환을 청구할 수 있다. 또한 추진위원회나 지역주택조합의 고의 또는 과실 사유로 인하여 사업에 따른 의무를 이행하지 못하는 경우, 민법 제544조 또는 제548조에 따라 조합가입계약을 취소하고 기지급한 조합비를 원상회복 또는 손해배상으로 청구할 수 있다.

이 과정에서, 추진위원회나 지역주택조합의 기망이나 유책 사유를 주장∙입증하고, 어떠한 법리를 개진하여 ‘탈퇴’와 ‘조합비 반환’이라는 목적을 달성할 것인지 결정 하는 것은 법률전문가가 아닌 일반인에게 상당히 어려운 일이며, 잘못된 법리에 근거한 주장을 펼칠 경우 패소의 가능성이 높다. 특히 추진위원회나 지역주택조합은 이미 자신들을 보호할 계약서를 가지고 있으므로, 이 계약서를 깨뜨릴 수 있는 치밀한 사실관계의 입증과 법리의 주장이 소송의 성패를 가르게 된다.

결국, 특별한 경우가 아니라면 대부분의 경우 추진위원회나 지역주택조합의 탈퇴는 소송을 통해 다룰 수밖에 없고, 민사상 탈퇴와 조합비 반환을 청구하는 것뿐만 아니라 형사고소를 통하여 추진위원회나 지역주택조합의 불법성을 다투어야 하는 경우도 많다.

앞서 본 칼럼 1,2에서 정리한 사실을 바탕으로 추진위원회나 지역주택조합의 신뢰도를 잘 판단하여 보고, 신뢰할 수 없다는 판단이 들면 가능한 빨리 법률전문가와 상담하여 탈퇴를 위한 법적 절차를 진행하는 것이 좋다. 시간이 지날수록 이미 납부한 조합비를 되돌려 받기가 어려워져, 승소하여도 실질적인 피해 회복이 어려운 경우가 빈번하기 때문이다.

‘부동산 불패’가 정답으로 여겨지는 오늘날, 합리적인 가격으로 가치 있는 아파트를 취득할 수 있는 지역주택조합은 매력적인 선택지 중 하나이다. 그러나 많은 노력에도 불구하고 여전히 지역주택조합 사업은 성공 가능성이 높지 않고, 실패할 경우 이미 투입한 비용을 회수하기가 매우 어렵기에 신중한 선택과 판단이 요구된다.

▲ 의정부 법률사무소 교연 조하영 대표변호사

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