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[조하영 변호사의 법률칼럼] 지역주택조합 아파트(2) 완공되기까지의 과정과 위험성
2020년 07월 08일 (수) 06:52:04
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[스타데일리뉴스] 위치도 좋고, 인근의 일반 분양 아파트에 비해 가격도 훨씬 저렴한 지역주택조합아파트. 왜 이렇게 싼 건지 잘은 모르겠지만, 잘 지어진 모델하우스와 고급종이에 인쇄된 홍보물을 보니 사기일 것 같지는 않다. 게다가 계약금도 신탁회사 계좌로 입금하면 되고, 신탁회사에서 자금을 직접 관리한다고 하니 “설마 내 돈이 떼 먹히기야 하겠어”라고 생각하며 지역주택조합에 쉽게 가입하는 사람들이 많다.

하지만 지역주택조합 아파트가 싼 이유는, 아파트가 완공될 때까지 발생하는 모든 위험에 대한 책임을 조합원이 직접 져야 하기 때문이다. 지역주택조합 아파트 사업의 내용과 진행 단계에 관하여 잘 알지 못하면, 조합비만 납부한 채 막연히 기다리다 어느 날 신문에서 본인이 가입한 지역주택조합의 위원장이 구속되었다거나, 시공업체가 공사를 거부하고 잠적했다는 기사를 접하게 될 수도 있다.

   
▲ 교연 조하영 대표변호사

먼저 지역주택조합 아파트 분양 사업을 하려면, ‘지역주택조합’을 설립해야 한다. 지역주택조합은 누구나 설립할 수 있는 것이 아니고, 해당 지역의 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 설립 인가를 받아야 한다. 설립 인가를 받으려면 ① 창립총회 회의록 ② 조합장 선출 동의서 ③ 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약 ④ 조합원 명부 ⑤ 사업계획서 ⑥ 해당 주택 부지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하였음을 증명하는 서류 등을 제출하여야 한다.

지역주택조합에 가입하기 전에, 해당 조합이 조합설립인가를 받았는지 아닌지를 먼저 확인하고, 인가를 받기 전이라면 현재까지 확보한 부지가 얼마인지, 실제로 매매계약의 체결을 마친 부지는 얼마인지를 정확히 확인하고, 부지 확보율이 70%미만이라면 가입 여부를 한 번 더 고민해 보아야 한다. 일단 계약금을 내고 나면, 부지 확보에 실패해 설립인가조차 못 받아 사업을 포기하게 된다 하더라도 이미 낸 계약금을 돌려받을 수 있는 확률은 극히 희박하기 때문이다.

다행히 부지 확보에 성공하여 조합설립인가를 받았다면, 부지를 매입하여 아파트 착공을 시작해야 한다. 이 과정에서, 과연 토지 매입이 원만히 이루어질 수 있는지가 문제다. 설립인가를 받기 위한 부지 확보 시 매매계약을 체결한 것이 아니라 단지 토지사용동의만을 받은 경우, 실제 매매계약을 체결하는 단계에서 토지 소유자들은 토지사용동의 당시보다 더 높은 가격을 제시하는 경우가 많기 때문이다. 이미 설립인가를 받아 사업이 본격적으로 시작된 이상, 조합 측에서 토지 매입을 하지 않을 수 없는 입장이라는 사실을 토지 소유자들도 알고 있기 때문이다. 결국 조합원들이 납부한 조합비 중 부지 매입에 사용된 금액은 예산을 훨씬 넘게 된다.

이처럼 예산이 초과되면 이는 오롯이 조합원의 부담으로 돌아온다. 즉, 처음 조합 가입 시 계약서에 기재되어 있던 중도금, 잔금뿐만 아니라 초과된 예산 또한 조합원들이 추가로 조합비를 납부하여 부담해야만 하며, 추가 조합비가 발생했다는 이유로 조합에서 탈퇴하는 것은 불가능하다.

부지 매입을 마쳤다면, 아파트 건설을 위한 사업계획승인을 받아야 하며, 승인을 받기 위해 지구단위계획결정이 필요한 경우도 있다. 이 과정에서 공공시설의 입지와 규모 등 지구단위계획결정에 관한 문제가 해결되지 아니하거나, 관련부서 및 관련단체와의 협의가 지연되거나 공사 진행 관련 민원이 해결되지 않는 등의 문제로 인하여 사업계획승인이 제때 이루어지지 않거나 결국 승인을 받지 못해 사업이 실패로 돌아갈 위험성을 고려해야 한다. 따라서, 관할구청 등에 문의하여 해당 사업의 지구단위계획결정 및 사업계획승인 가능성에 관하여 사전에 확인해 볼 필요가 있다.

마침내 사업계획승인을 받아 착공을 시작하려면, 실제로 공사를 진행할 시공사를 선정해야 한다. 시공사는 조합이 설립된 이후 조합원들의 결의에 의하여 정할 수 있는 것이므로, 설립인가를 받기 전 조합원 모집 단계에서 ‘시공예정사’라고 기재되어 있는 업체와 시공사 계약을 체결한 것이 결코 아님을 주의하여야 한다.

시공사 선정 시에는 아파트 시공 경험 등 신뢰할 수 있는 실적이 있는지, 해당 시공사가 주택분양보증 및 주택조합시공보증을 받은 업체인지, 합리적인 시공 계획을 설립하고 이를 수행할 수 있는 능력이 있는지를 고려해야 한다. 시공사의 금전적인 문제로 파산하거나 시공 과정에서 사고가 발생하여 시공이 중단되는 경우가 빈번하고 시공사와 업무대행사, 조합 운영진 등이 같이 공사비를 부풀려 횡령한 후 공사를 중단하고 잠적하는 등의 문제도 발생할 가능성이 있기 때문이다.

결론적으로, 지역주택조합 가입 시에는 ① 부지 확보가 제대로 되었는지 ② 추가 비용이 발생할 가능성과 그 경우 조합원이 부담하여야 할 금액은 어느 정도인지 ③ 지구단위계획결정 및 사업계획승인을 받을 수 있을 것인지 ④ 신뢰할 수 있는 시공사에 의해 아파트가 완공될 수 있을 것인 것 등을 모두 고려하여야 한다.

그러나 전문성이 부족한 일반 사람들이 이러한 사정을 모두 고려해 사업 성공 가능성이 높은 지역주택조합을 판별하여 가입한다는 것은 현실적으로 어려운 일이고, 대부분의 경우 부지 확보 실패, 사업계획 승인신청 반려, 시공사의 부실 시공 또는 시공 중단 등으로 조합 사업 자체가 실패로 돌아갈 위기에 처하였을 때 비로소 자신이 잘못된 선택을 하였음을 깨닫게 된다. 다음 칼럼에서는, 이미 지역주택조합에 가입한 이후 해당 조합으로 탈퇴할 수 있는 가능성과 방법에 관하여 알아보고자 한다.

▲ 의정부 법률사무소 교연 조하영 대표변호사

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