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[조하영 변호사의 법률칼럼] 임대인의 보증금•월세 인상 요구, 항상 받아줘야 할까?
2020년 01월 16일 (목) 14:01:58
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[스타데일리뉴스] 최근 정부가 주택매매•임대사업자의 주택담보대출비율을 40%로 제한하는 등 본격적인 규제 대책이 시행되면서 매물이 감소하자 전세 수요 및 시세가 상승하면서 보증금과 임대료의 증액을 요구하는 경우가 많아지고 있다.

이때, 세입자들은 꼭 임대인의 인상 요구를 받아들여야 하는지에 대한 궁금증이 생길 수 있는데 조금 더 알기 쉽도록 사례를 들어 살펴보자.

   
▲ 조하영 교연 대표변호사

임대주택의 임대사업자인 甲 주식회사가 임차인인 乙 등에게 1년 뒤 또 다시 임대보증금과 임대료 인상을 요구했다. 이에 乙 등이 甲 회사를 상대로 임대차계약에서 정한 임대보증금 등의 인상 사유가 존재하지 않는다고 주장하면서 채무부존재확인을 구한 사건이다.

주택임대차보호법 제7조에 의하면 '당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대해 그 증감을 청구할 수 있다. 

다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 주택임대차보호법 시행령 제8조 ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 나와있다.

이에 재판부는 “전년도(2016년)의 전국 주거비물가지수 상승률이 2.86%인 사실과임대주택이 위치한 자치구 지역의 아파트 전세가격이 일부 상승한 사실은 인정하나,인근 아파트의 전세가격은 하락한 점과 임대아파트가 있는 지역의 주택•수도•전기 및 연료관련 소비자 물가지수가 100이하를 유지한 점 등 여러 사정에 비추어 볼 때 임대차계약에서 정한 임대보증금 등의 인상 사유가 있다고 보기 어렵다”고 판결했다(광주지법 2017. 9. 14. 선고, 2017가합52707).

이처럼 임대인은 임대차기간이 1년 이상 경과한 때에, 소비자물가지수와 인근 시세를 잘 살펴 원래 조건의 1/20의 금액 내에서 인상을 요청해야한다. 

임차인은 임대인이 위와 같은 범위 내에서 인상을 요구하는지를 잘 살펴보고 신중히 인상 요구를 받아들일 것인지 여부를 결정해야 한다. 

단지 정부 정책 변동이나 인근 시세가 상승하였다는 이유만으로 인상을 요구한다면 이를 단순히 수긍해서는 안 되며 전문가와의 개별적인 상담을 통한 적절한 권리행사가 필요할 것이다.

▲ 의정부 법률사무소 교연 조하영 대표변호사

 

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